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什么样的租房买房合同无效?

时间:2010-06-04 10:47来源:未知 作者:admin 点击:我要投稿

合同的效力,又称合同的法律效力,是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强制力。那么,怎样的才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢?

    当事人订立合同是一种经过合意的民事行为,如果符合法律规定的条件,则是一种民事法律行为,在法律上产生约束力。《民法通则》第五十五条规定:民事法律行为应当具备下列条件:

    (一)行为人具有相应的民事行为能力;
    
    (二)意思表示真实;

    (三)不违反法律或者社会公共利益。也就是说订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为,合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力,否则不产生法律效力。  

    不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件:

    (一)违反法律和行政法规的合同;

    (二)采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同;

    (三)代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同;

    (四)违反国家利益或社会公共利益的经济合同。    

    经济合同被确认无效后,当事人依据合同所取得的财产应返还给对方,有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失;如果双方都有过错,各自承担相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是:

    (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

    (二)恶意串通,损害国家、集体或第三人利益;

    (三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;

    (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

    因无效合同所取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有要求返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。     

    房地产合同是众多合同中性质较为特殊的一类合同,此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定,所订立的合同还要到当地有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续。所以应使用上海市人大通过的标准版本的商品房预售合同和买卖合同。2003版的合同已从7月1日开始在上海市全面实施。但前些年房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划,加之当时有关这方面的法律法规不健全,出台滞后,造成很多非正规合同的使用,其中有相当数量的合同是不公平的。现在,已经很少有人用这种合同了。但由于房地产的卖方市因素,销售者往往拒绝和购房者在合同上讨价还价,这属于市场行为,目前国内法律对此也无能为力。

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